Xavier Aspachs (Presidente de Sogeviso, febreiro 2021)
En Cataluña e España, a diferenza da maioría dos territorios que configuran a Unión Europea, temos un importante déficit de vivenda de alugueiro, máis importante aínda se nos referimos a alugueiro económico e/ou social.
Nos anos 60 do século pasado xestouse o que poderiamos chamar o «virus da especulación en España», onde en 15 anos se construíron case 6 millóns de pisos para a venda. En Europa tamén os construíron, pero maioritariamente de alugueiro. Era a España do «Queremos un país de propietarios e non de proletarios».
O momento máis álxido desta situación chegaría co inicio do século XXI, con tipos de xuro «europeos» e o sobreendebedamento, tanto do Estado, as empresas, como dos particulares e a desgraciadamente vivida crise inmobiliaria e financeira.
Dita crise só foi aproveitada moi parcialmente para resolver o problema do parque público de vivenda, cando realmente sería unha oportunidade. Dificilmente repetirase outra situación de oferta construída sen demanda de compra, a non ser de investidores institucionais -a miúdo internacionais-, que aproveitaron o contexto para conseguir prezos (descontos) dificilmente imaxinables polos pequenos investidores locais. Veremos cal será o futuro destes inmobles.
As comunidades autónomas son as responsables da política de vivenda nos seus territorios, e algunhas delas aproveitaron para establecer normas de «dereito de tenteo e retracto» que puideron exercer na medida en que dispuxesen de capacidade financeira. Como todos sabemos, a situación económica da Administración Local en xeral non goza de boa saúde, e a súa capacidade de xerar novo endebedamento é case nula. O resultado: o parque público de vivendas incrementouse, pero o seu déficit segue sendo estrutural.
É do todo imprescindible regular dous termos que, aínda que son de uso xeralmente aceptado, non teñen unha única definición. Referímonos aos termos económico e social. Seguramente estariamos de acordo en que o concepto económico está relacionado cun desconto do prezo de mercado. Hai que regular como se determina ese «prezo de mercado» e cal é o seu desconto, pero ademais deberíanse limitar os ingresos da unidade familiar con dereito a acceder á compra ou alugueiro en termos de multiplicadores de IPREM ou IRSC (mínimos e máximos).
En canto a vivenda social, debería limitarse ao réxime de alugueiro a unidades familiares cun soldo máximo dun determinado multiplicador de IPREM ou IRSC, sen outras propiedades inmobiliarias residenciais, e cunha renda indexada a unha porcentaxe máxima dos ingresos netos da unidade familiar, incluíndo no cálculo a dedución das subministracións básicas e posibles bonificacións polo número de fillos, maiores de 65 anos, incapacitacións, etc., e ademais, un clausulado adicional do que poderiamos chamar «cláusulas sociais ou contrato social», no que as partes acordan o seguimento e acompañamento da unidade familiar e os compromisos de axuda á reinserción laboral. A experiencia en Europa e tamén a propia, permítenme asegurar a existencia de resultados positivos que se concretan en mantemento ou mesmo melloras nos ingresos da unidade familiar, así como a minimización do risco de procesos de exclusión social.
Esperemos que a nova lei estatal, actualmente en fase de consulta pública con carácter previo á redacción do anteproxecto, fomente o alugueiro tanto de vivendas económicas como de alugueiro social en detrimento da «vivenda protexida», e non cometer de novo o erro do pasado. Como a cualificación de protección é temporal e ten vencemento, chegado este pasa a incrementar o parque de vivenda de prezo libre. Así nunca se poderá resolver o problema que aquí nos ocupa.
Agora é a gran oportunidade da colaboración público-privada para a promoción de vivendas de alugueiro alcanzable. Trátase de aplicar as experiencias de éxito noutros países europeos, coa mobilización do chan público xunto co financiamento privado a través de sociedades mixtas para proxectos concretos e mediante concursos públicos.
A utilización de chan público, cun razoable custo da construción e cunha xestión mixta do proxecto, debe permitir acurtar os períodos de execución e desenvolver proxectos economicamente sostibles por si mesmos. En determinados casos, a construción mixta de vivendas para alugar con pisos para vender, pode facer aínda máis viable o proxecto económico á vez que a combinación entre venda, alugueiro económico e alugueiro social, ha facilitar a necesaria integración e cohesión social.
Sen dúbida os fondos de recuperación europeos converteranse nunha nova grande oportunidade para modernizar a economía de Catalunya e de España (140.000 millóns de euros) nos ámbitos ecolóxico e dixital, que han facilitar o financiamento de proxectos industriais concretos (vía transferencias e empréstitos) que sirvan para a recuperación económica inclusiva, sostible e transformadora do país con visión de futuro. Os proxectos PRTR (Plan de Recuperación Transformación e Resiliencia) presentados polo goberno para aplicar fondos europeos NGEU, contempla a rehabilitación, a rexeneración urbana, e a promoción de vivendas sostibles.
A cooperación público-privada, a correcta aplicación dos fondos europeos e a execución das partidas en materia de vivenda incluídas nos Orzamentos Xerais do Estado 2021, xunto con outras iniciativas menos relevantes polo número de vivendas como as promocións en réxime de cooperativas sobre chan público coa cesión temporal do dereito de superficie ou o fomento da masovería urbana, son as oportunidades que non podemos deixar escapar para dotarnos dun parque público de vivenda de alugueiro que dea resposta ás necesidades a medio prazo, e consolide as bases dun parque de vivendas sociais e económicas paralelo ao desenvolvemento do libre mercado en propiedade.