Xavier Aspachs (president de Sogeviso, febrer 2021)
A Catalunya i Espanya, a diferència de la majoria dels territoris que configuren la Unió Europea, tenim un important dèficit d’habitatge de lloguer, més important encara si ens referim a lloguer assequible i/o social.
Als anys 60 del segle passat es va gestar el que podríem anomenar el «virus de l’especulació a Espanya», on en 15 anys es van construir gairebé 6 milions de pisos per a la venda. A Europa també en van construir, però majoritàriament de lloguer. Era l’Espanya del «Volem un país de propietaris i no de proletaris».
El moment més àlgid d’aquesta situació arribaria a principis de segle XXI, amb tipus d’interès «europeus» i el sobreendeutament tant de l’Estat i les empreses, com dels particulars i la malauradament patida crisi immobiliària i financera.
Aquesta crisi només s’ha aprofitat molt parcialment per resoldre el problema de parc públic d’habitatge, que realment hagués estat una oportunitat. Difícilment es repetirà una altra situació d’oferta construïda sense demanda de compra, llevat d’inversors institucionals —sovint internacionals—, que han aprofitat l’entorn aconseguint preus (descomptes) difícilment imaginables pels petits inversors locals. Veurem quin serà el futur d’aquests immobles.
Les comunitats autònomes són les responsables de la política d’habitatge en els seus territoris, i algunes d’elles han aprofitat per implementar normes de «dret de tempteig i retracte» que han pogut exercir en la mesura en què disposessin de capacitat financera. Com tots sabem, la situació econòmica de l’Administració local en general no gaudeix de bona salut, i la seva capacitat de generar nou endeutament és gairebé nul·la. Resultat: el parc públic d’habitatges s’ha incrementat, però el seu dèficit segueix sent estructural.
És del tot imprescindible regular dos termes que, si bé són d’ús generalment acceptat, no tenen una única definició. Són els termes ‘assequible’ i ‘social’. Segurament estaríem d’acord que el concepte ‘assequible’ està relacionat amb un descompte del preu de mercat. Cal regular com es determina aquest «preu de mercat» i quin és el seu descompte, però a més s’haurien de limitar els ingressos de la unitat familiar amb dret a accedir a la compra o el lloguer en termes de multiplicadors d’IPREM o IRSC (mínims i màxims).
Pel que fa a l’habitatge ‘social’, hauria de limitar-se el règim de lloguer a unitats familiars amb un sou màxim d’un determinat multiplicador d’IPREM o IRSC, sense altres propietats residencials, i amb una renda indexada a un percentatge màxim dels ingressos nets de la unitat familiar, incloent en el càlcul la deducció dels subministraments bàsics i possibles bonificacions pel nombre de fills, majors de 65 anys, incapacitacions, etc. I a més, unes clàusules addicionals que podríem anomenar «clàusules socials o contracte social», en què les parts acordin el seguiment i l’acompanyament de la unitat familiar i els compromisos d’ajuda a la reinserció laboral. L’experiència a Europa i també la pròpia em permeten assegurar l’existència de resultats positius, que es concreten en manteniment o fins i tot millores en els ingressos de la unitat familiar, així com la minimització del risc de processos d’exclusió social.
Esperem que la nova llei estatal, actualment en fase de consulta pública amb caràcter previ a la redacció de l’avantprojecte, fomenti el lloguer tant d’habitatges assequibles com de lloguer social en detriment de «l’habitatge protegit», i no cometi de nou l’error del passat. Com que la qualificació de protecció és temporal i té venciment, quan arriba el venciment, passa a incrementar el parc d’habitatge de preu lliure. Així mai es podrà resoldre el problema que aquí ens ocupa.
Ara és la gran oportunitat de la col·laboració publicoprivada per a la promoció d’habitatges de lloguer assequible. Es tracta d’aplicar les experiències d’èxit en altres països europeus, amb la mobilització de sòl públic juntament amb el finançament privat a través de societats mixtes per a projectes concrets i mitjançant concursos públics.
La utilització de sòl públic, amb un raonable cost de la construcció i amb una gestió mixta del projecte, ha de fer possible escurçar els períodes d’execució i desenvolupar projectes econòmicament sostenibles per si mateixos. En determinats casos, la construcció mixta d’habitatges per llogar i pisos per vendre pot fer encara més viable el projecte econòmic, mentre la combinació entre venda, lloguer assequible i lloguer social ha de facilitar la necessària integració i cohesió social.
Sens dubte, els fons de recuperació europeus es convertiran en una nova gran oportunitat per modernitzar l’economia de Catalunya i d’Espanya (140.000 milions d’euros) en els àmbits ecològic i digital, que han de facilitar el finançament de projectes industrials concrets (via transferències i préstecs) que serveixin per a la recuperació econòmica inclusiva, sostenible i transformadora del país amb visió de futur. Els projectes PRTR (Pla de Recuperació Transformació i Resiliència) presentats pel govern per aplicar fons europeus NGEU preveuen la rehabilitació, la regeneració urbana i la promoció d’habitatges sostenibles.
La cooperació publicoprivada, la correcta aplicació dels fons europeus i l’execució de les partides en matèria d’habitatge incloses en els Pressupostos Generals de l’Estat 2021, juntament amb altres iniciatives menys rellevants pel nombre d’habitatges, com ara les promocions en règim de cooperatives sobre sòl públic amb la cessió temporal del dret de superfície o el foment de la masoveria urbana, són les oportunitats que no podem deixar escapar per dotar-nos d’un parc públic d’habitatge de lloguer que doni resposta a les necessitats a mitjà termini i que consolidi les bases d’un parc d’habitatges socials i assequibles paral·lel al desenvolupament del lliure mercat en propietat.